«naboer i nød»
- et bidrag til selvforsvar

Nybygg hos nabo'n etc. - erfaringer og dokumenter

”I byggesaker er loven og administrasjonsprosessen systematisk dreid
til fordel for utbygger - på etablerte naboers bekostning.”

Oppsummering av erfaring
 - i byggesak i 2004-2005, Utsiktsveien 32 i Oppegård Kommune

Bakgrunnsbildet
viser tilleggsbygg i Utsiktsveien 32 - et nytt funkishus i tre etasjer i "område for småhusbebyggelse".
Her er situasjonskart og fotomontasje sett fra 2. etasje i sør.
Fasade vest som viser "tomannsboligen" - et nytt funkishus koblet til tradisjonelt hus med saltak fra 1920
Fasade sør (mot oss) er feilaktig tegnet (1,2 meter for korte balkonger, 2 meter for langt inn i terrenget).
Fasade øst plager ingen annet enn at det vel ikke er så pent (én etasje med flatt tak - en kasse).

Sagt om denne nettsiden av fagfolk: "... forbilledlig for andre som har samme problem."


NRK innslag om etikk blant arkitekter ( 2005.10.20 )

Nettkoplinger til ressurser
Allgrønn - Forum for stedsutvikling
Norges Velforbund
UHF - "Utvalget for harmonisk fortetting i småhusområdene"
Huseiernes Landsforbund
INTBAU - International Network for Traditional Building, Architecture and Urbanism

Statens byggtekniske etat
Byggforsk - Norges byggforskningsinstitutt
NIBRs stedsforskning
Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR)

Kommunaldepartementet:
Bolig- og bygningspolitikk
Bolig- og bygningsavdelingen

Jus
Lovdata
(f.ek.s Plan- og byggelov, Forvaltningsloven, Granneloven osv.)
Forvaltningsloven

Lov om rettshøve mellom grannar (grannelova).

Plan- og bygningsloven
Forarbeider til plan- og bygningsloven , Stortingsinnstilling O.nr.37, (1994-95), (Word format)
Innstilling fra kommunalkomiteen om lov om endringer i plan- og bygningsloven.
Forarbeider
til plan- og bygningsloven , Stortingsinnstilling .O.nr.58 (1995-96), (Word format)
Innstilling fra kommunalkomiteen om lov om endringer i plan- og bygningsloven.

Veiledning til bruken av plan- og bygningslovens bestemmelser om bebyggelsens utseende
– særlig plan- og bygningslovens såkalte estetikkparagraf § 74 nr 2
Veiledning til forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (samlet: pdf , word)

Utdrag fra: DITT HUS ER MIN UTSIKT ,
God byggeskikk for hus og land – Hva hvorfor og hvordan, Statens byggeskikkutvalg, 1998

 Lover og reguleringer i byggesaker (mappen for overstående dokumenter)

Mitt utvalg av aktuelle lover
Utdrag av relevante dokumenter omkring estetikk.
Artikler om jus i byggesaker (egen mappe)

Hjemmet og rettsstatens forvitring (artikkel i ØB, 2003, av undertegnede)

 

Oppegård Kommune
Byggesaker i Follo
Oppegård Kommune
Reguleringsbestemmelsene i Oppegård
Diverse dokument (mappe)
Nye reguleringsbestemmelser:
Grunnlagsdokumentet for en varslet omarbeiding er det såkalte "C-referatet" fra 2004.
Estetikk-kravet
vil bli tillagt større betydning, som varslet i den nye Plan- og Byggeloven.
13.12.2005: Sakspapirer med redegjørelse - Nye reguleringsbestemmelser - Retningslinjer

 

"Vår" sak

Kort oversikt over tidsforløpet:

 

Ny nabo kjøpte tomt med hus ca. 2001, men kunne ikke bygge en ekstra enebolig på sin eksisterende tomt fordi den var for liten, ifølge regulerings­bestemmelsene. Ny nabo forsøkte straks å kjøpe tomt av oss for å fradele en ny tomt, sette opp en ny enebolig mellom oss og selge gammel bolig. Nabo viste oss tegninger av dette. Nabos alternative utkast til løsning viste tomannsbolig som ”naturlig” utbygging av eksisterende bygg. Vi solgte ikke tomt, og ny nabos tomt forble dermed for liten til etablering av en ny frittliggende bolig i tillegg.

 

Vår nye nabo sendte ut nabovarsel 28. juni 2004 (stemplet 9 juli 2004), dvs. noen få dager før flere naboer dro på ferie til utlandet. Utbygger nektet å utvide svarfrist til rimelig tid etter fellesferien. Flere naboer hadde merknader til planene om å bygge et tilbygg, som utvidet eksisterende enebolig til ”tomannsbolig” ved å sammenlenke en ny enebolig med gammel enebolig. Velforeningene protesterte mot bygget, som ikke ville harmonere med omgivelsene.

 

Utbygger nabo søkte formelt Oppegård Kommune 15. jan 2005. I et foreløpig svar fra Byggesakskontoret (1 feb. 2005) ble nybygget nær blankt avvist, fordi det ikke var en tomannsbolig, men to frittliggende boliger som var tilfeldig sammenlenket, og fordi det ikke passet med gammelt bygg eller passet inn i omgivelsene.
 

Et anmodning fra kommunen om skriftlig svar innen 14 dager ble ikke besvart. Ingen korrespondanse foreligger etter dette. All kommunikasjon deretter foregikk muntlig mellom saksbehandlere og ansvarlig søker, og ble overhodet ikke meddelt klagende naboer. Flere brev av stor betydning mellom søker og kommune er heller ikke meddelt naboer.

 

Tegninger ble endret (16 april 2005) uten nytt nabovarsel, og bygget ble godkjent ved en Rammetillatelse (8 aug. 2005).

 

Det politisk oppnevnte utvalg i Oppegård Kommune (UMP - Utvalg for Miljø og Plan) avviste naboens protester (29 nov. 2005) Klagesaken gikk dermed videre til Fylkesmannen i Oslo og Akershus.

To uker etter godkjenningen (13. des. 2005) ble det fremmet forslag til nye regulerings­bestemmelser.

Nær alle forhold som naboer klaget på, vil bli forbudt i framtiden:
Sammenlenking av eneboliger (til "tomannsboliger"), svært ulike enheter, oppfylling rundt hus for å "senke gesimshøyde", overdimensjonerte store balkonger. Dette er en presisering av de innstramminger som ble varslet 27 april 2004, altså nær ett år før angjeldende søknad, og som da ble beskrevet nettopp slik: ”Denne revisjonen tar sikte på å gjøre bestemmelsene klarere og mer forutsigbare.”  .

Det eneste forhold av betydning som ikke ble endret var reglene for estetikk.

Velforeningene
klaget spesielt på den slappe tolkningen av Pbls estetikkparagraf. Oppegård Kommune valgte i denne saken å tolke Plan- og bygningsloven samt kommunens egen reguleringsbestemmelse slik: "Smaken er som baken" (antakelig i betydningen at kommunen ikke har noen mening, og at utbyggers smak dermed er enerådende - stikk i strid med f.eks. veiledningsguiden for god byggeskikk: Mitt hus er din utsikt).

Dette sitatet stammer fra bygningsutvalgets formann Thomas Sjøvold (H) på møtet der saken var til avgjørelse (i UMP - utvalg for miljø og plan, 29 nov. 2005), og kan bevitnes. Han fikk støtte av alle partier i dette unntatt SV. Vi synes dette er en underlig og for svak oppfølging av Pbl og Stortingets Kommunalkomités presisering og pålegg om ”harmoni”.

Formann Sjøvold hevdet også på dette møtet at ”Pbl er en rettighetslov for utbygger” (det kan bevitnes). Dette strider med den vanlige forståelsen av rettsystemet i Norge, der rettsstatens formål oppfattes som en balansert avveining av ulike parters rettigheter og plikter, altså ikke en ensidig vektlegging av utbyggers retter.

På spørsmål fra politikerne på dette møtet svarte Rådmannens representant at søknaden ikke stred mot reguleringsbestemmelsene.
På dette (feilaktige) grunnlag ble vedtak fattet av de politiske representanter.


Dokumenter:

28.06.2004 - Nabovarsel (mappe med enkelttegninger)

- manglet snitttegning med kotehøyde og ellers feil ved for små balkonger på fasade mot sør
+ hentet senere: snitttegning

28.07.2004 - Brev fra Nettopp til Oppegård Kommune
(Nettopp er nettverket av velforeningene i Oppegård Kommune)
29.07.2004 - Svar fra Oppegård Kommune til Nettopp

30.07.2004 - Vår merknad til nabovarsel - Følgebrev1 Følgebrev2
30.07.2004 - Brev til Kommunestyrets medlemmer

22.09.2004 - Ytterligere merknad komplett - Ytterligere merknad Følgebrev
22.09.2004 - Kommentar fra Siv.Arkitekt Henning Krogh Stabell

20.01.2005 - Endelig søknad fra nabo (svar til oss, mappe med enkelttegninger)

Kommentar til merknader fra naboer, med reviderte tegninger
(mappe med enkelttegninger, illustrasjoner, brev og kommentarer )

01.02.2005 - Oppegård Kommunes foreløpige avslag på nabos byggesøknad
15.02.2005 - Vår kommentar til revidert byggesøknad

11.08.2005 - Oppegård Kommunes Byggesakskontors rammetillatelse for nabos byggesøknad
13.09.2005 - Brev fra Nettopp til Oppegård Kommune

15.09.2005 - Vår klage på rammetillatelsen - personlig innledning

10.10.2005 - Brev fra Bjøntegård til Oppegård Kommune (se vårt svar under)
10.10.2005 - Brev fra Kvernaas til Oppegård Kommune
03.11.2005 - Rådmannens innstilling i sakspapirer til møte i UMP (politisk bygningsutvalg) - Se side 11-29. Utdrag 
22.11.2005 -
Utsiktsveien til Fylkesmannen (Artikkel i Østlandets Blad)
25.11.2005 - Vår kommentar til Bjøntegårds brev og vår kommentar til Kvernaas ' brev
28.11.2005 - Våre kommentarer til sakspapirer - Utfyllende kommentarer
28.11.2005 - Vårt krav om tilbaketrekking av sakspapirer- injurie - Oppegård Kommune

29.11.2005 - UMP - Utvalg for Miljø og Plan i Oppegård kommune avviser protestene
                        - saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus

13.12.2005 - Nye reguleringsbestemmelser fremmes i Utvalg for Miljø og Plan,  Oppegård kommune: Sakspapirer med redegjørelse - Nye reguleringsbestemmelser - RetningslinjerGamle reguleringsbestemmelser

07.04.2006 Brev fra Advokat Vollen til Fylkesmannen
11.05.2006 Brev fra Advokat Vollen til Fylkesmannen
12.05.2006 Brev fra Daastøl til Fylkesmannen - vedlegg med utdrag av relevante dokumenter

06.06.2006 Fylkesmannen godkjenner bygget - nesten uten kritikk av kommunen ('fargelagt' versjon)


Avisartikler
Artikler om byggesak i Utsiktsveien 32 i bl.a. Østlandets Blad (mappe)
Hjemmet og rettsstatens forvitring (av undertegnede)
Fortetting og byggeskandaler i Oppegård (av undertegnede)
Plan for dramatisk fortetting i Oppegård? (av undertegnede)
Kommende artikler:
Tomtespekulasjon i Oppegård ("utgått på dato"- av undertegnede)
Oppegård Kommune i tomtespekulantenes tjeneste?

Beregninger
Gesimshøyde (2004)
Gesimshøyde 2005 (etter revisjon)
- utregning på Excel ark med vekting for ulik lengde av vegger
Excel ark for beregning av totalt byggevolum: Ugrad

 

Takst
Takst1  Takst2      Takst (mappe)
(utført i 2004, viser endring som følge av nabo's nybygg)

 

Illustrasjoner
lllustrasjon sett fra sør (gjort med CorelDraw) opprinnelig utsikt 
(- sett fra 2. etg. fordi dette gir den mest korrekte måten å gjengi høyde)
(vår illustrasjon stikker litt for langt ut til venstre, og balkongene er også siden kuttet med en halv meter,
men dette har relativt liten betydning, ettersom den vesentlige delen av utsikten mot vann og fjord forsvinner totalt uansett
- sett fra 1. etasje og fra terrassen. - Tilleggsbygget blir herfra langt mer dominerende.
Flere illustrasjoner sett fra sør (+ mappen)

Diverse
Brev & Fax : ut (mappe) inn (mappe)
Brev til Øvre Bråten Vel og NettOpp - kortfattet om vår byggesak
(NettOpp er nettverket av velforeninger i Oppegård Kommune)
 

Kontakt:
Arno Mong Daastøl
Utsiktsveien 34, 1410 Kolbotn
tel. 6680 6373 / mob. 9002 4956
amd ( @ ) daastol.com